ハザードマップで
地図の色から一歩進んで災害リスクを説明する
所有するアパートの住所を調べたら、地図に色が付いていた。「これでは買い手が付かないのでは」。そんなとき、まず確認したいのは色の濃さよりも、その地図が何を示しているかです。
FIRST ANSWER
地図の色だけで売却を諦めない
ハザードマップは、想定される災害や避難に関する情報を確認する資料です。売却価格や成約の可否を判定する地図ではありません。一棟ラボでは、色だけで売却を諦めたり、一律の値下げ率を当てはめたりせず、災害の種類と物件の条件を分けて確認することを提案します。
地図の種類と条件を確認
被害記録と確認範囲を整理
住戸や設備の位置を確認
この3つは別の情報です。地図に色が付いていることと、過去にその建物が被災したことは同じではありません。
MAP CHECK
災害の種類と凡例を確認
洪水の地図だけで、内水・高潮・津波・土砂災害まで確認したことにはなりません。国土地理院のポータルで所在地を探し、市区町村が公開する各種ハザードマップへ進みましょう。ハザードマップポータルサイト
| 災害の種類 | 主な確認事項 |
|---|---|
| 洪水 | 対象河川と降雨の想定条件、浸水深。公表されていれば浸水継続時間や家屋倒壊等氾濫想定区域も確認 |
| 内水 | 雨水を排水しきれない場合などの浸水想定。河川から離れている場所も確認 |
| 高潮・津波 | それぞれの想定区域と浸水深。高潮と津波を同じ現象として扱わない |
| 土砂災害 | 災害の種類、警戒区域・特別警戒区域の指定。浸水深の色分けと区別 |
同じ色でも、別の地図では意味が違うことがあります。凡例、作成・更新時点、対象範囲を一緒に読み、表示が不明な場所は自治体へ確認します。
データが未整備の場所や、最新情報がまだ反映されていない場合もあります。国土地理院も、最新かつ詳細な情報は市町村のハザードマップで確認するよう案内しています。国土地理院のFAQ Q23
FACT CHECK
被害なしと未確認を分ける
「自分が所有してからは浸水を聞いていない」と「建築以来一度も浸水していない」では、確認できている範囲が違います。前所有者の時代が分からなければ、その期間は未確認として残します。
| 情報 | 記録する内容 |
|---|---|
| 公表された想定 | 地図の名称・公表元・更新時点・対象物件の位置と凡例 |
| 確認できた被害 | 発生時期・場所・程度・復旧内容。写真、管理報告、工事記録などの根拠 |
| 確認できない期間 | 誰に何を聞いたか、資料が残っていない期間、これからの確認先 |
自治体の浸水実績図や周辺道路の冠水記録があれば参考になります。ただし、周辺で被害があった事実だけで、この建物も浸水したと決めつけることはできません。
BUILDING CHECK
同じ浸水想定でも建物の条件は違う
次は地図から建物へ視点を移します。以下は安全性を判定するチェックではなく、買主へ説明するために確認したい項目です。
- 住戸と地盤の関係1階住戸の床の位置、道路との高低差、地下室や半地下部分の有無
- 共用設備の位置受電設備、給水ポンプ、エレベーター関連設備などがどこにあるか
- 出入口と周辺道路建物の周囲に低い場所がないか、移動経路について自治体が何を案内しているか
- 対策と運用止水板や排水設備の有無、点検記録、誰がいつ操作するか
住戸が2階でも
1階が駐車場で、住戸は2階以上にあるアパートを想像してください。住戸の位置だけでなく、1階の電気設備や給水設備も確認が必要です。住戸が浸水しなくても設備停止が暮らしへ影響する可能性を、建物の状況に合わせて確認します。
階数だけで安全とは判断できません。設備や対策の有効性は、建築士・設備業者などへ確認する項目です。
SELLER COMMUNICATION
根拠と確認範囲を伝える
「ここは大丈夫です」と結論だけを伝えるより、公表情報と確認済みの事実、未確認事項を分けて渡す方が、買主も追加で調べることを整理できます。
「自治体の○年版洪水ハザードマップでは、敷地は○〜○mの浸水想定区域に含まれます。管理会社へ確認した範囲は○年以降です。この期間の被害記録は別紙のとおりで、それ以前は未確認です。共用設備の位置と対策の資料も併せてお渡しします。」
確認していない事実を例文に合わせて埋める必要はありません。被害を把握している場合はその経緯も整理し、仲介担当者と説明内容をすり合わせます。
重要事項説明は
国土交通省のQ&Aでは、水防法に基づき市町村が作成する洪水・雨水出水・高潮のハザードマップに対象物件の位置が含まれる場合、宅地建物取引業者がその所在地を示して説明するとされています。浸水想定区域の外でも位置を示す必要があり、区域外を理由にリスクがないと誤認させない配慮が求められます。国土交通省Q&A
この説明と、売主が把握している被害履歴の共有は分けて準備しましょう。土砂災害などの区域指定や個別の規制についても、仲介担当者に確認します。
NEXT STEP
今日できる3つの準備
- 01自治体の地図を確認する
物件の位置、地図の種類、凡例、更新時点を控える - 02被害履歴を確認する
手元の記録と管理会社への確認を基に、把握している期間を明記する - 03建物の未確認事項をまとめる
住戸・設備・対策について、資料で分かることと追加確認が必要なことを分ける
CONCLUSION
地図の色だけで決めず物件の状況を整理する
ハザードマップの想定、過去の被害、建物の現況を分けて整理することが最初の一歩です。売却を検討する場合は、分かっている情報と未確認事項を共有したうえで、販売時に必要な確認と売却条件を相談しましょう。
災害リスクの気になる物件を売却相談公的情報の確認日：2026年9月7日。建物の確認項目と売却準備の進め方は一棟ラボの提案です。個別物件の安全性、売却価格、融資可否を判定するものではありません。最新の指定・想定は自治体へ、建物の安全性は専門家へご確認ください。