検査済証がない一棟アパート・マンション売却前に何を確認するか

01 / START WITH THE FACTS

まずは書類と
交付記録を分ける

「検査済証がない」という言葉だけでは、物件の状況は分かりません。少なくとも、次の3つを別々に確かめましょう。同じ建物で複数の確認事項が重なることもあります。

横浜市は、紛失した確認済証・検査済証の再発行は行わず、交付年月日などを記載した台帳記載証明を発行すると案内しています。所在地の窓口で取得できる資料を確認しましょう。^[1]

02 / UNDERSTAND THE RECORDS

確認済証と
検査済証の役割

確認済証は建築計画の確認に関する書類、検査済証は工事完了後の検査に関する書類です。成田市の説明では、建築確認は申請図書をもとに計画を審査し、完了検査は書面と現地で確認して、法への適合が認められた場合に検査済証を交付します。確認済証があることだけで、完成した建物についての検査まで説明することはできません。^[2]

台帳記載事項証明は、保管されている台帳にどのような記録があるかを確認する資料です。横手市は、台帳にない事項は証明できず、証明は現在の適法性を示すものではないと明記しています。^[3]

建築計画概要書は、計画の用途・面積・階数などを確認する手がかりになります。検査済証、台帳の証明、概要書は、名前だけで代用できると考えず、何を確かめるための資料かを揃えて読みましょう。^[1]

03 / TRACE THE HISTORY

交付記録は
どこで調べるか

まずは取得時の売買資料、確認申請の副本、図面、工事関係の書類を集めます。当時の設計者や施工者、確認検査機関の名前が分かれば、照会の手がかりとしてメモしておきましょう。資料全体の準備時期は売却に必要な書類の一覧でも整理しています。

所在地を所管する自治体の建築担当窓口で、記録の照会先と取得可能な資料を確かめます。当時の指定確認検査機関が分かる場合は、その機関への確認も相談してください。建物を特定する資料、申請できる人、手数料、電話で回答できる範囲は窓口によって異なります。^[1][3][4]

この建物について検査済証の交付記録を確認したいです。必要な特定資料と、取得できる証明書の種類を教えてください。

照会後は、確認済証の記録と検査済証の記録を取り違えないように、交付日・番号・対象工事を確認します。「交付を確認」「確認できず」「照会中」のどれなのかを、照会先と確認日とともに残しましょう。東京都も、検査の状況によって台帳に記載がない場合があると案内しています。^[4]

04 / CHECK WHAT HAS CHANGED

過去の記録と
現在の建物を照合する

増改築や用途の変更を整理する

新築時の図面にない部分がある、店舗だった区画を住居に変えた、共用部分を改修した。こうした履歴があれば、いつ・どこを・どう変えたのかを資料に添えます。工事の契約書や写真は経緯を説明する手がかりですが、それだけで必要な手続きや法適合性を証明できるとは限りません。

図面と現況の差が分からない場合や、変更に必要だった手続きが不明な場合は、建築士等へ相談します。記録の整理には修繕履歴のまとめ方も役立ちますが、修繕記録と建築確認・検査の記録は分けて保管しましょう。

現況調査の目的を確かめる

国土交通省の「既存建築物の現況調査ガイドライン」は、増築等や用途変更を行う際の法適合状況の調査について、手順などを示しています。2026年9月の第5版では、対象に応じた建築士のほか、指定確認検査機関も調査を行えるとしています。売却する建物すべてに同じ調査を義務付けるものとしては扱いません。^[5]

また、法令の改正等による「既存不適格」と、違反がある状態は同じではありません。検査済証の有無だけで分類せず、適用される規定と変更の経緯を専門家に確認します。劣化の点検、法適合状況の調査、金融機関の融資審査も、それぞれ目的の異なる確認です。^[5]

05 / AGREE ON THE CONDITIONS

融資と売却条件は
個別に確かめる

融資先に必要資料を確認する

ここからは売却準備を進めるための実務上の整理です。検査済証が見つからないことだけで、買主の融資が必ず通るとも、通らないとも判断しません。売却担当者を通じて、検討する買主や融資先が何を求めているかを確認します。

「台帳の証明で確認できるか」「現況の図面や追加調査が必要か」「どの段階で提出するか」を具体化してください。別の案件で使えた資料が、今回も同じように認められるとは限りません。過去に自分が融資を受けた事実も、次の買主の審査結果を保証しません。

価格だけでなく条件を比較する

売却価格は立地、賃貸収入、建物の状態なども含めて検討されます。本記事では、検査済証の欠落だけを理由とする値引き率や価格予測は示しません。提示額を比べる際は、追加資料や調査を前提にした金額なのか、費用を誰が負担するのか、引渡しまでに何を済ませるのかも揃えて確認しましょう。

誰の判断に使うか

売却方針の検討、買主の確認、融資先への提出など、調査の目的を先に整理します。

何が分かるか

調査する範囲、成果物、調べても判断できない可能性がある部分を確認します。

費用と期間はどうか

見積もりに含まれる作業、入居中の住戸への立入り、追加費用が生じる条件を確認します。

調査を行えば必ず高く売れるわけではありません。一方で、未確認事項が残ったままでは条件を比べにくくなります。調査で明らかにしたい点を絞り、費用をかける順序を相談してください。

06 / PREPARE FOR THE CONVERSATION

売却相談までの確認を
順に進める

すべての疑問を解決してからでなければ、売却の相談ができないということではありません。手元の資料と照会の状況を共有し、どの確認を先に進めるかを相談しましょう。次の図は、そのための整理例です。

「問題なし」とひとまとめにせず、分かっていることと未確認事項を仲介担当者に伝え、買主への説明と契約条件の調整につなげます。資料を渡しただけで、契約上の責任がすべて免除されるわけではありません。責任の範囲や対応の分担は、個別の契約内容として確認してください。

07 / QUESTIONS

よくある疑問