2026年9月の
売出価格を守る根拠と
「近くの物件がこの価格で売りに出ているなら、うちも」。売出価格を考えるとき、近隣の募集情報は気になるものです。ただ、その価格で売りに出せることと、買主が購入を決めることには隔たりがあります。
9月のレインズで目を留めたいのは、成約件数の減少と在庫の増加が重なっている点です。在庫の平均価格は前年を上回る一方、成約の平均価格は下回る。8月号で取り上げた動きが続きました。一棟の売主にとっても、参考にしている価格が「売りたい側の希望」なのか、「実際に取引が成立した価格」なのかを問い直す材料になります。
資料公表日は2026年10月13日。中心となる中古マンションの数字は区分住戸の統計で、一棟アパート・一棟マンションの成約統計ではありません。一棟の売主が周辺市場を確認するための連載です。[1][2]
この記事の目次
01 / MONTHLY FINDINGS
今月の結論
- 01
成約の前年割れが続く
中古マンションの成約は3,457件で前年同月比−22.7％。6か月続けて前年を下回りました。
- 02
在庫は5万件を超える
月末在庫は50,450件で前年同月比＋15.1％。8月の48,235件からも増加しています。
- 03
件数と価格は同じ方向ではない
成約件数は6地域すべてで前年割れ。一方、㎡単価は千葉県・横浜川崎・神奈川県他で前年を上回りました。
編集部が重く見るのは、件数の減少と在庫の増加が続き、その動きが6地域に広がったことです。今回の統計を一律の値下げの根拠にするのは早計です。売出価格を維持するなら、どの買主が、何を評価してその価格を払えるのか。今月はそこを掘り下げます。[1][2]
02 / MONTHLY SCORECARD
同じ指標で毎月比べる
まず、判断の土台となる数字を置きます。9月の成約は8月より増えましたが、前年9月には届いていません。件数の前月比は掲載実数から計算し、それ以外の増減率は資料の公表値を使っています。
| 指標 | 2026年9月 | 2025年9月 | 前年同月比 | 2026年8月 | 前月比 |
|---|---|---|---|---|---|
| 成約件数 | 3,457件 | 4,475件 | −22.7％ | 3,180件 | ＋8.7％ |
| 成約㎡単価 | 81.07万円/㎡ | 85.18万円/㎡ | −4.8％ | 81.60万円/㎡ | −0.6％ |
| 成約平均価格 | 5,111万円 | 5,352万円 | −4.5％ | 5,129万円 | −0.4％ |
| 在庫件数 | 50,450件 | 43,850件 | ＋15.1％ | 48,235件 | ＋4.6％ |
| 在庫平均価格 | 6,971万円 | 5,470万円 | ＋27.5％ | 6,939万円 | ＋0.5％ |
首都圏中古マンション／詳細版 p.2・4
- 成約件数
- 3,457件前年比 −22.7％前年9月 4,475件
- 成約㎡単価
- 81.07万円/㎡前年比 −4.8％前年9月 85.18万円/㎡
- 成約平均価格
- 5,111万円前年比 −4.5％前年9月 5,352万円
- 在庫件数
- 50,450件前年比 ＋15.1％前年9月 43,850件
- 在庫平均価格
- 6,971万円前年比 ＋27.5％前年9月 5,470万円
前月比較を含む全数値を見る
| 指標 | 2026年9月 | 2025年9月 | 前年同月比 | 2026年8月 | 前月比 |
|---|---|---|---|---|---|
| 成約件数 | 3,457件 | 4,475件 | −22.7％ | 3,180件 | ＋8.7％ |
| 成約㎡単価 | 81.07万円/㎡ | 85.18万円/㎡ | −4.8％ | 81.60万円/㎡ | −0.6％ |
| 成約平均価格 | 5,111万円 | 5,352万円 | −4.5％ | 5,129万円 | −0.4％ |
| 在庫件数 | 50,450件 | 43,850件 | ＋15.1％ | 48,235件 | ＋4.6％ |
| 在庫平均価格 | 6,971万円 | 5,470万円 | ＋27.5％ | 6,939万円 | ＋0.5％ |
前月比＋8.7％だけなら回復に見えます。しかし、前年同月比は−22.7％。季節によって取引の量が変わる以上、夏場の8月を上回ったことだけでは、市場が持ち直したとは評価できません。
中古戸建の定点比較を見る
| 指標 | 2026年9月 | 2025年9月 | 前年同月比 | 2026年8月 | 前月比 |
|---|---|---|---|---|---|
| 成約件数 | 1,658件 | 1,986件 | −16.5％ | 1,641件 | ＋1.0％ |
| 成約平均価格 | 4,116万円 | 3,906万円 | ＋5.4％ | 3,960万円 | ＋3.9％ |
| 在庫件数 | 23,587件 | 23,538件 | ＋0.2％ | 23,277件 | ＋1.3％ |
首都圏中古戸建／詳細版 p.20・22
- 成約件数
- 1,658件前年比 −16.5％前年9月 1,986件
- 成約平均価格
- 4,116万円前年比 ＋5.4％前年9月 3,906万円
- 在庫件数
- 23,587件前年比 ＋0.2％前年9月 23,538件
前月比較を含む全数値を見る
| 指標 | 2026年9月 | 2025年9月 | 前年同月比 | 2026年8月 | 前月比 |
|---|---|---|---|---|---|
| 成約件数 | 1,658件 | 1,986件 | −16.5％ | 1,641件 | ＋1.0％ |
| 成約平均価格 | 4,116万円 | 3,906万円 | ＋5.4％ | 3,960万円 | ＋3.9％ |
| 在庫件数 | 23,587件 | 23,538件 | ＋0.2％ | 23,277件 | ＋1.3％ |
戸建の成約件数は8月の前年比＋1.9％から9月は−16.5％へ。平均価格は＋5.4％と上昇しており、件数の減少をそのまま価格下落とは読めません。
出典：首都圏詳細版。増減率は原則として資料掲載値。平均価格等は公表値が丸められているため、掲載実数からの再計算と公式増減率が一致しない場合があります。[1]
03 / FOLLOWING AUGUST
前号の3つの問いに答える
8月号の「次号で追う3つの数字」に対する9月の答えは、いずれも前月と同じ方向でした。ただし、成約件数の減少幅と在庫の増加率は拡大しています。
- 継続成約件数の減少は続くか
- 前年比−10.5％ → −22.7％。前年を下回る動きは継続し、減少幅は12.2ポイント拡大しました。8月からの減少率ではなく、各月を前年の同じ月と比べた数字です。
- 継続在庫の増加は続くか
- 48,235件 → 50,450件。前年比は＋8.2％ → ＋15.1％。前月からは2,215件増えています。
- 方向は継続成約と在庫の価格はどう動くか
- 成約平均価格の前年比は−2.8％ → −4.5％、在庫平均価格は＋29.0％ → ＋27.5％。在庫価格の上昇率は縮小しましたが、売出中の物件と成約した物件の平均価格が逆方向に動く構図は変わりません。
9月の成約平均価格5,111万円と在庫平均価格6,971万円は、別々の物件群の平均です。その差は同じ物件の値引き額ではありません。成約物件の平均築年数も前年9月の26.26年から28.53年へ変化しています。物件構成の影響と同一物件の値動きを、この資料だけで分解することはできません。[1]
04 / THIRTEEN MONTHS
単月の数字を
13か月の中で読む
成約は当月に報告された件数。季節変動を含みます。前号と同じ軸・配色。出典：首都圏詳細版 p.2。[1]
実線：成約平均価格 破線：在庫平均価格。別の物件群の比較です。前号と同じ軸・配色。出典：首都圏詳細版 p.2・4。[1]
中古マンションの成約件数の前年同月比は、7月−8.6％、8月−10.5％、9月−22.7％。在庫件数は同じ順に＋5.5％、＋8.2％、＋15.1％です。このため編集部は、9月を単発の落ち込みとして片づけるより、売出価格の根拠を点検する月と捉えています。ただ、ここから一棟の買主が同じ割合で減ったと読み替えることはできません。
比較相手の2025年9月は成約4,475件で、当時の前年同月比は＋46.9％でした。資料には、2025年1月以降の成約登録適正化のためのシステム改修が件数に影響した可能性も注記されています。今回の減少を、需要の変化や金利だけで説明することはできません。[1]
13か月の全数値を表で確認する
| 対象月 | 成約件数 | 前年比 | 在庫件数 | 前年比 | 成約平均価格 | 在庫平均価格 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025-09 | 4,475件 | ＋46.9％ | 43,850件 | −3.4％ | 5,352万円 | 5,470万円 |
| 2025-10 | 4,222件 | ＋36.5％ | 43,669件 | −4.8％ | 5,325万円 | 5,637万円 |
| 2025-11 | 4,435件 | ＋38.3％ | 43,156件 | −5.5％ | 5,204万円 | 5,807万円 |
| 2025-12 | 3,975件 | ＋25.9％ | 43,381件 | −3.6％ | 5,340万円 | 5,947万円 |
| 2026-01 | 3,343件 | ＋3.1％ | 44,776件 | −1.5％ | 5,493万円 | 6,107万円 |
| 2026-02 | 4,241件 | ＋2.1％ | 45,112件 | −0.2％ | 5,458万円 | 6,168万円 |
| 2026-03 | 5,001件 | ＋0.2％ | 44,728件 | ＋1.8％ | 5,521万円 | 6,354万円 |
| 2026-04 | 3,903件 | −1.2％ | 45,215件 | ＋2.7％ | 5,321万円 | 6,539万円 |
| 2026-05 | 3,709件 | −3.4％ | 45,804件 | ＋3.4％ | 5,067万円 | 6,643万円 |
| 2026-06 | 4,241件 | −1.3％ | 45,995件 | ＋3.5％ | 5,208万円 | 6,745万円 |
| 2026-07 | 3,638件 | −8.6％ | 47,151件 | ＋5.5％ | 5,267万円 | 6,866万円 |
| 2026-08 | 3,180件 | −10.5％ | 48,235件 | ＋8.2％ | 5,129万円 | 6,939万円 |
| 2026-09 | 3,457件 | −22.7％ | 50,450件 | ＋15.1％ | 5,111万円 | 6,971万円 |
05 / REGIONAL CONTEXT
成約減少が広がる中で
地域の違いを確かめる
8月には成約件数が前年を上回っていた埼玉県・千葉県も、9月は減少に転じました。前号と同じ6地域すべてで前年割れとなった点が、今月の変化です。[2]
価格の方向は分かれる首都圏中古マンション／増減率は各月の前年同月比
8月 → 9月9月の㎡単価
前年比
前号と同じ6地域を同じ順序で掲載。プラス・マイナスは値動きの方向であり、良し悪しの評価ではありません。出典：サマリー本文 p.3・4。[2]
ここで「件数が減った地域では安くしか売れない」と結論づけると、読み違えます。千葉県は件数−6.7％でも㎡単価は＋7.2％、横浜・川崎市も件数−14.5％に対して㎡単価は＋1.2％でした。取引の量と、取引された住戸の平均価格は、別々の動きをしています。
売主に必要なのは、都県全体の平均に自分の希望価格を寄せることではありません。仲介会社が示す一棟の比較事例について、成約時期、駅からの距離、構造、築年、稼働状況まで似ているかを見ることです。「同じ市内でこの金額」という説明だけでは、価格を支える根拠として足りません。
土地の動きも同じ対象で確認する
首都圏の100〜200㎡の土地は成約764件（前年比−16.4％）、成約㎡単価32.52万円（＋17.5％）、新規登録㎡単価34.54万円（＋13.8％）でした。前号と同じ面積条件の集計です。大規模な一棟用地や、面積条件の異なる全国版の土地統計へそのまま置き換えません。詳細版 p.50・51。[1]
06 / THIS MONTH’S COLUMN
売出価格を守るには
買主が止まる理由を知る
「在庫が増えたのだから、価格を下げた方がよい」。それだけでは、売主は納得できないでしょう。反対に、近隣の高い募集価格を並べて「まだ待てる」と言われても、その物件が売れていなければ安心材料にはなりません。9月の数字を見て編集部が勧めたいのは、値下げ幅を決める前に、いまの価格で商談がどこまで進んでいるかを調べることです。
一棟では、年間賃料を価格で割った表面利回りが入口になります。しかし、同じ賃料でも、空室の募集に時間がかかる物件と、入居が安定している物件では収支の見通しが違います。修繕が済んでいるのか、引渡し後すぐに工事が必要なのかでも、買主が用意する資金は変わります。売主が示す価格を、買主の収支と資金計画で説明できるかが肝心です。
問い合わせがないときと
問い合わせが少ないなら、まず募集情報が誰に届いているかを担当者に聞きます。掲載先や紹介先が限られているのか、閲覧はされているのに資料請求へ進まないのか。後者なら、価格と利回りだけでなく、写真や説明から伝わる建物の状態、所在地や規模の条件も検討材料です。露出不足と価格への抵抗を混ぜると、値下げをしても原因が残ります。
資料請求や内見まで進んでいるなら、聞くべきことは変わります。例えば、修繕費が読めないという理由なら、工事履歴や見積りを示す余地があります。現行賃料が周辺より高いと指摘されたなら、退去後も同じ家賃で募集できる根拠が必要です。ここでは、希望価格を繰り返すより、買主が収支に置いた前提を一つずつ確かめる方が話を進められます。
購入意向があっても融資で止まる場合は、物件に対する評価と、買主自身の借入状況・自己資金を分けて聞きたいところです。一人の買主が借りられなかった事実だけで、物件全体の価格を決めることはできません。一方、条件の異なる複数の買主が同じ箇所で止まるなら、売主側でも価格や引渡し条件を見直す判断材料になります。
商談が止まる場所を見る
- 01問い合わせの前
掲載先・紹介先・閲覧と資料請求の状況
届いていないのか条件で外れているのか - 02資料請求や内見の後
辞退理由・賃料の前提・修繕の見通し
追加資料で解消できる疑問はあるか - 03購入条件や融資の段階
買主の自己資金・借入額・決済の条件
複数の商談で同じ理由が重なるか
反響と成約事例の根拠を持つ
編集部による商談の整理例です。各段階の原因を統計から特定したものではありません。
売出価格を維持する判断にも、期限は設けておきたいものです。追加資料を渡した後の反応を見るのか、次の内見結果を待つのか。次回の報告で何を判断するかを担当者と決めておけば、「もう少し様子を見ましょう」だけで時間が過ぎるのを防げます。価格の算定方法そのものは、一棟の査定価格の考え方で扱っています。
07 / THE COST OF WAITING
家賃が入るから待てる
その判断を数字で確かめる
一棟の売主には、売却を待つ間も家賃が入るという事情があります。これが自宅の売却とは大きく違うところです。ただ、比べるべきなのは家賃の総額ではありません。管理費、保険料、固定資産税等の保有負担や修繕費を差し引いて、待ったことでいくら増えるのかを見る必要があります。
説明のため、借入のない一棟を今5,000万円で売る案と、3か月保有してから売る案を比べます。3か月の家賃収入を180万円、通常の運営支出・保有負担を60万円、その間に売主が負担する修繕を80万円と仮定すると、保有中に増える金額は40万円です。家賃180万円を、そのまま売却を待つメリットにはできません。
家賃の総額で見ないすべて説明用の仮定／借入なし／単位：万円
- 家賃収入
- 180
- 通常の運営支出・保有負担
- −60
- 期間中の修繕負担
- −80
- 3か月の収支
- ＋40
比較の基準
売却額5,000 ＋ 保有中の収支40
今売る案との差 ＋40万円
売却額4,900 ＋ 保有中の収支40
今売る案との差 −60万円
比較額は売却代金に期間中の収支を加えたもの。税引後の手残りではありません。売却価格・時期は仮定であり、市場の予測ではありません。売却費用・所得税等・代金の受取時期による価値の差は省略。修繕80万円は待つ案だけで生じ、通常の保有負担60万円と重複しない設定です。
この例は「早く売る方が得」と言いたいわけではありません。同じ価格で売れれば待つ案が40万円上回り、売却価格が100万円下がればその差は消えます。待つ間の家賃で、どの程度の価格変化や追加支出を吸収できるか。その大きさを把握して初めて、目の前の購入条件を評価できます。
実際には、退去による減収、原状回復や募集の費用、売却時の諸費用と税金も加わります。借入があるなら、期間中の元利返済と売却時点の残債を両案に入れ、元金返済による残債減少を二重に損失扱いしないことも大切です。修繕を実施する案なら、支出だけでなく売却条件への影響も別に検討します。
まだ売却を決めていない所有者なら、まず今の売却見込額を置き、この先の保有収支と比べるだけでも意味があります。高く売れそうだから売るのか、収入が安定しているから持つのか。自分の理由を数字で説明できれば、毎月の市場ニュースに判断を振り回されにくくなります。
08 / AT THE NEXT MEETING
次の販売報告で
担当者に聞きたいこと
次の打ち合わせでは、「反響はどうですか」から一歩進めて、次の三つを尋ねてみてください。答えが曖昧な箇所が、価格を決める前に集めたい情報です。
- この価格の根拠は売出事例か成約事例か
- 取引時期、構造、築年、稼働など、所有物件との違いまで説明してもらいます。近い成約事例が乏しいなら、価格には幅を持たせ、何が不確かかを明らかにします。
- 検討をやめた買主は何を理由に挙げたか
- 件数だけでなく、資料請求・内見・条件提示のどこで止まったかを聞きます。担当者の推測と買主本人の回答を分け、資料の追加で対応できることから着手します。
- 次回までに何を変え何を見て判断するか
- 紹介先を広げる、修繕見積りを添える、引渡し時期を調整するなど、行うことと再検討日を決めます。価格を変える場合も、対象となる買主層や比較事例との関係を説明してもらいます。
9月の数字は、一棟所有者に一斉の値下げを迫るものではありません。ただ、売れていない物件の募集価格だけを頼りに待つ判断には慎重でありたい。買主の具体的な反応と、待つ間の収支。この二つが揃っていることを、今月の価格判断の出発点にしたいと考えます。
09 / NEXT MONTH
10月に追う3つの数字
- 成約件数の減少幅
9月の前年比−22.7％から、10月は縮小するか拡大するか。前月比だけで判断せず、前年同月の実数も確認します。
- 在庫の件数と増加率
50,450件・前年比＋15.1％を基準に、増加が続くかを追います。在庫だけから売却期間を計算しません。
- 6地域の件数と㎡単価
全地域の件数減少が続くか、多摩・埼玉の㎡単価の下落や、千葉・神奈川の上昇が続くかを同じ表で比較します。
次号では、成約の減少と在庫の増加がさらに進むのか、それとも勢いが弱まるのかを確かめます。今月の「売出価格の根拠を点検する」という見方を続けるべきか、数字が変われば評価も更新します。金利や賃料を含む判断材料は、10月の一棟市況で補えます。
10 / ARCHIVE & SOURCES
過去号と出典
- 東日本不動産流通機構「Market Watch 2026年9月度」首都圏詳細版（FTS_001_003_MW_202610.pdf）p.1・2・4・20・22・50・51。定点比較、13か月系列、構成・集計条件の確認に使用。
- 同サマリーレポート（mw_202609_summary.pdf）本文p.1・3・4・9。概況、6地域の比較、集計注記の確認に使用。
- 全国版（ZMW_202610data.pdf）p.1。対象範囲と集計基準の確認に使用。本号の首都圏の数値には混在させていません。
成約は当月に成約報告された物件、在庫は月末時点の登録物件です。全市場の取引を網羅する統計ではありません。2025年1月以降のシステム改修の影響に留意が必要です。
件数の前月比のみ（当月件数÷前月件数−1）×100で算出し、小数第1位に丸めています。その他の増減率は資料掲載値。面積・築年数・価格は平均値です。解釈・売主の確認手順は一棟ラボによる整理です。
東日本不動産流通機構の公式サイト ↗更新履歴：2026年10月21日 初版作成。同日、売出価格の判断と保有収支のコラムを拡充。統計の掲載値は変更していません。8月号と重なる12か月・4系列は今回の原資料と照合し、掲載値の一致を確認しています。