2026年10月の一棟市況賃料上昇と利上げ後の売却判断

OCTOBER VIEW

賃料は支えに
融資条件は再確認

• 価格：8月の一棟アパート掲載価格は9,115万円。一棟マンションは2億473万円で、種別により前月からの方向が異なります。
• 賃料：東京23区は分譲マンション賃料と単身向けアパート募集家賃が上昇。ただし全国一律の動きではありません。
• 融資：8月の国内銀行・新規長期貸出金利は1.999％。9月18日には政策金利の誘導目標が1.25％程度となりました。

MARKET DATA

8月の実数から
変化の方向を確認

一棟アパートの表面利回り7.89％は、健美家の2008年4月の調査開始以降で最低です。一方、一棟マンションの価格は前月比−0.70％。市場全体を「一律に上昇」とまとめず、物件種別と地域を分けて見ます。［1］

掲載・登録物件の平均であり、成約価格ではありません。同一物件の価格変化を追う指数でもなく、地域・規模・築年等の構成で動きます。表面利回りは経費・税金・借入返済を差し引く前の指標です。増減率は原資料の公表値、ptはパーセントポイントです。

東京カンテイの8月分譲マンション賃料は、東京23区が5,170円／㎡で前月比＋0.3％。首都圏は＋0.8％ですが、近畿圏は−0.3％でした。アットホームでは、東京23区の単身向けアパート募集家賃が16カ月連続で最高値を更新しています。［2］［3］

売主が確認したいのは、募集相場の上昇が自分の物件の実収入にどれだけ反映されているかです。既存入居者の契約賃料、空室募集賃料、フリーレントや管理費を分けて整理します。募集賃料が上がっても、全住戸の賃料収入が同じ割合で増えるわけではありません。

BEFORE AND AFTER

8月の統計と
9月の利上げを分ける

9月号では、日銀会合前の融資条件を記録することを提案しました。その後、日本銀行は9月18日に誘導目標を1.0％程度から1.25％程度へ引き上げ、9月24日から適用しました。［5］

本日公表された8月の国内銀行・新規長期貸出金利は、7月の1.895％から1.999％へ、0.104ポイント上昇しました。ただしこれは新規貸出の金額で加重平均した統計で、一棟物件向け融資に限定されません。個別のアパートローン金利や、9月の利上げの結果を示す数字としては扱いません。［4］

政策金利の上げ幅が、すべての融資へ同じ時期・同じ幅で反映されるわけではありません。変動・固定の別、見直し時期、金融機関の評価を確認します。買主から値下げの相談があれば、金利だけでなく融資期間・借入額・自己資金のどこが変わったかを聞くと、価格差の理由を整理できます。

SELL OR HOLD

判断の基準は
物件の収支と期限

売る場合は、価格だけでなく決済時期と残債・費用・税金を差し引いた手残りを確認します。保有する場合は、実際に受け取れる賃料から管理費、修繕、金利などを考慮します。比較の前提を揃えることで、「価格が高いから売る」「賃料が上がるから待つ」という判断を具体化できます。

売却手残り計算で売却側を整理し、無料会員の資料作成ツールでレントロール・修繕履歴・写真台帳を整えると、査定時の説明にも使えます。

OCTOBER CHECKLIST

今月は三つの条件を
同じ資料で聞く

1. 01

   想定買主の融資条件

   金利・融資期間・自己資金・評価額を確認。会合前の提案があれば、同じ物件条件で差を比べます。

2. 02

   現況収入で成立する価格

   満室想定だけでなく、実際の入金と費用で価格の根拠を確認。賃上げや空室解消の見込みは実績と分けます。

3. 03

   期間を含めた売却手残り

   仲介と買取も必要に応じて比較。売却費用、残債、税金、引渡し条件まで揃えて判断します。

方法を迷う場合は、仲介と買取の比較記事も参考にしてください。次号では、9月対象の価格・賃料・貸出金利の公表状況と、次回の日銀会合での決定を確認します。データの未公表部分を推測で補いません。